Occhio alle nuove bolle
In un mondo di prezzi calanti, durato per almeno 5-6 anni, vi sono state numerose opportunità di rendimenti anche molto interessanti per numerose categorie di immobili. La scarsità di investitori creava situazioni vantaggiose per chi disponeva di liquidità. Queste opportunità si verificavano in molti settori anche meno ovvi del tradizionale commerciale high-street o del direzionale in centro città: logistica lungo le arterie chiave del trasporto, residenze per anziani in aree urbanizzate, spazi direzionali in aree limitrofe agli snodi del trasporto primario ecc. Chi ha operato in questi ambiti ha ottenuto premi importanti e rendimenti spesso a due cifre.
L’arrivo di una grande liquidità aggiuntiva nel sistema finanziario ha rovesciato questo assetto in pochi mesi. Sotto un’alta pressione a investire, e un ampliamento del numero e della tipologia di investitori, alcuni operatori hanno concorso in modo competitivo sulle stesse opportunità, a volte cercando rendimenti alti dove i rischi sono relativamente meno alti, o meno difficilmente valutabili, come nel direzionale dei grandi centri urbani. Ma il numero di opportunità ovvie è molto piccolo. Per immobili a reddito Milano, Roma (e nemmeno tutta), pochissime aree di poche altre città sono state considerate praticabili dagli investitori professionali. E tutti questi luoghi, con poche, a volte pochissime opportunità reali, concentrate in pochi posti e pochi immobili, con rendimenti decrescenti. Esistono ancora tante opportunità negli ambiti immobiliari meno ovvi, o dove è necessaria oggi maggior competenza e maggior lavoro per valutare bene la rischiosità complessiva. È evidente che il mercato ha necessità di ampliarsi e diversificarsi anche in quegli ambiti meno ovvi, che continuano a mostrare rendimenti interessanti. Altrimenti, pur limitata in dimensioni, si riproporrà nuovamente una bolla senza fondamentali sottostanti solidi. E questa ricomincerà a far danni.
Selettività al cubo
In un mondo con molte opportunità immobiliari, l’investitore o lo sviluppatore accorto deve selezionare tre volte: location, coerenza, fruibilità. Non basta essere in un posto di buon valore commerciale o residenziale, se un immobile non è coerente in termini di pregio e qualità costruttiva col tessuto immobiliare circostante. Alla lunga le discrasie emergono e in tutti i casi si pagano: se l’immobile è più bello, vale meno a causa di ciò che vi è attorno. Se è più brutto, vale ancor meno per la differenza di qualità che tutti potranno osservare. Ma nemmeno location e coerenza sono sufficienti: la fruibilità “logistica” dell’immobile è essenziale, perché l’automobile non è più un’opzione seria. Il residenziale non può più stare a più di 500 metri dagli snodi del trasporto primario; il direzionale deve avere un contesto di accessi, parcheggi e servizi esistente e non teorico o futuribile; la logistica deve stare sugli snodi autostradali e anche, se possibile, ferroviari. Le RSA devono essere in posti tranquilli, non rumorosi ma vicini alle città, e così via. Selezionare diventa il modo di proteggersi dai downside di un mestiere rischioso.
Basta patrimoni senza flussi
In un mondo con ampi stock di inutilizzato, sfitto o invenduto, che ci vorranno anni per riassorbire, i flussi di reddito sono l’unico argine al valore degli immobili. Ma i flussi vanno difesi, non arrivano da soli. Grandi patrimoni di famiglie ormai alla terza o quarta generazione, con immobili storici bellissimi in location tripla A ma lasciati andare per servire le rendite di troppi eredi – e che ormai quei redditi non possono più produrre per ragioni di decoro, di struttura inadeguata degli immobili o di efficienza energetica – sono destinati inesorabilmente a valere sempre meno. Questo vale a maggior ragione oggi, quando gli immobili, sotto ogni profilo, invecchiano molto più rapidamente di soli 50 anni fa. Non è solo un tema di materiali, è proprio il concetto di spazio abitato o fruito a modificarsi con i tempi e con il cambiare delle esigenze e delle tecnologie. Diventa un obbligo – per difendere nel tempo il valore dei patrimoni – pianificare il reinvestimento di parte dei flussi di reddito per adeguare gli immobili e poter ambire a tenant solvibili e stabili. Altrimenti presto i flussi spariranno, e con essi il valore dei patrimoni.
Rifare è meglio che fare
In un mondo che non può più consumare suolo, il mestiere degli immobili passa per rifare quelli che ci sono e sono ormai inadeguati. Residui di un passato glorioso dove bastava uno spazio qualsiasi per guadagnare, quegli immobili sono ormai vecchi, inefficienti e soprattutto vuoti, in tutto o in parte. E così, nel tempo, il loro valore scende e continua a scendere, soprattutto perché le spese di gestione e le tasse aumentano. Alla fine, talvolta a valori molto bassi, vengono ceduti, e l’investitore accorto deve svolgere prima un’analisi accurata di cosa poterne fare. Oggi, anche grazie alla perequazione, molti immobili – non tutti ovviamente – possono modificare destinazione urbanistica mantenendo o generando volumetrie interessanti e diventare più adatti ai fabbisogni circostanti e più armonizzati al tessuto urbanistico circostante. Vi sono esempi di direzionali ritrasformati a residenziale, o produttivi trasformati in direzionali con risultati eccellenti. Ma anche residenziali vecchi cielo terra ritrasformati completamente in residenziali moderni ed efficienti, con ottimi risultati economici. Questo si deve fare sempre più e in questa attività gli sviluppatori e i costruttori intelligenti troveranno la loro nuova frontiera.
Creare format
In un mondo con poco tempo, davvero tutti amiamo creare la nostra casa? Da alcune indicazioni sembra di no. Non tutti sfogliano volentieri migliaia di proposte architettoniche per pensare la propria idea di casa, non tutti adorano metterci mesi per trovare, valutare, scegliere, ordinare, aspettare e organizzare il mobilio e l’arredamento di casa, non tutti hanno soprattutto la possibilità economica e il tempo di scegliersi tutto nella propria abitazione. Stanno affermandosi due concetti di costruzione e finitura importanti e tra loro collegati, che realizzano post litteram il razionalismo architettonico: format di case standard e arredamenti già pronti. Se ne vedranno sempre di più. Molte case, nuove o ristrutturate, possono essere fatte con materiali analoghi, con soluzioni simili, e persino con misure e distribuzione di spazio identiche. Possono apparire identiche e prive di personalità, ma non è la percezione di chi ci entra. Gli stessi arredi possono essere standardizzati e pacchettizzati, senza sacrificare qualità e personalità. Ai diversi pacchetti di mobili stilisticamente coerenti possono poi essere aggiunti pacchetti tecnici (impianti, aria condizionata, audio video ecc.) e pacchetti green (piante, giardini, verde su terrazzi e balconi). Sembra un compromesso o un modo di rendere omogeneo, e sicuramente non è adatto in case di alto pregio e valore, ma in realtà queste soluzioni stanno riscuotendo un enorme successo commerciale e hanno l’enorme pregio di essere economicamente vantaggiose per il costruttore o l’arredatore (si pensi alle economie di scala nell’acquisto) e consentire di dedicare molto tempo iniziale a un concetto di struttura o arredo corretti e belli, dato che l’investimento viene spalmato su una numerica di appartamenti elevata. Ma soprattutto fanno risparmiare molto tempo e denaro ai clienti finali. Anche questa è efficienza, e queste soluzioni commercialmente funzionano in modo fantastico.