Da ormai molto tempo il Sistema bancario italiano, sotto la pressione di fattori regolamentari e interni, e dopo aver cominciato sistematicamente a ridurre il problema degli NPL (le sofferenze) attraverso procedure di cessione, ha iniziato a metter mano in modo efficace al tema degli UTP (“unlikely to pay”), i cosiddetti “incagli”, che rappresentano una fetta grande e importante dei crediti deteriorati del sistema.

Molte banche, le maggiori in primis, hanno cominciato a creare portafogli di UTP, sia chirografari che ipotecari, e a sollecitare il mercato a rilevarli a valori interessanti. Le banche, come ormai è chiaro, sono organizzazioni in grado di gestire i processi di affidamento ed erogazione del credito, ma incontrano difficoltà oggettive nel recuperare il valore quando il prestito non funziona: è meglio che l’estrazione del valore la facciano altri ed esiste una possibilità per la banca di catturarne una buona parte (compatibile coi fondi accantonati), cedendo a terze parti, meglio posizionate e organizzate, la possibilità di catturare il maggior valore residuo. Questo porta a realizzare, per chi investe con le competenze e le strutture adatte, rendimenti molto elevati, a fronte di rischi relativamente limitati o comunque stimabili con buona precisione.

Ad esempio, un settore in cui assistiamo clienti che lavorano in questo ambito è quello degli UTP ipotecari (con garanzie immobiliari) cosiddetti “single name”, cioè a debitore unico, specie se a uno stadio di realizzo del valore immobiliare acerbo o incerto. In questi casi molto spesso è difficile intravedere e valutare il valore futuro, la sua effettiva realizzabilità, le cose da fare per produrlo e possedere le competenze e i mezzi per fare tutto questo dopo aver acquisito il credito.

Si pensi – come uno dei possibili esempi – a un cantiere incagliato: è necessario valutare il rischio su molte variabili: urbanistiche, costruttive, commerciali, di tempistica, finanziarie ecc. Comprare il credito non significa avere l’immobile, ma solo una strada possibile – e non certa – per recuperarlo: è necessario avere le strutture e l’organizzazione per farlo. È un settore dove in pochissimi operano (bisogna avere forti competenze immobiliari, legali e finanziarie allo stesso tempo), ma che dà ritorni più interessanti. Un nostro cliente, che gestisce crediti ipotecari single name con fondi propri e con fondi di terzi, è riuscito nei due anni passati, con una decina di progetti, a realizzare ritorni intorno al 100%, in meno di 12 mesi di durata media.

Ma qui vorremmo invece parlare di un caso diverso, di una possibilità concreta che può essere realizzata e perseguita da coloro (aziende, imprenditori) i quali vogliano recuperare e proteggere dalle azioni esecutive dei creditori ipotecari asset immobiliari finiti, ad esempio, in una situazione di difficoltà aziendale. Succede talvolta che in garanzia vengano dati immobili che poi si ritrovano a essere l’asset prevalente a garanzia di una situazione difficile, e che si voglia proteggerli o recuperarli prima che finiscano in qualche portafoglio di crediti ceduto a soggetti terzi che, senza le prudenze e i riguardi di una banca, li escutono immediatamente.

La possibilità di estrarre gli immobili, prima che sia troppo tardi, esiste. Sia che si abbia la disponibilità finanziaria immediata per recuperarli, sia che si abbia solo una parte di essa, sia che si possa contare su flussi futuri dall’immobile o da altre fonti. Soggetti seri, capaci di ingegnerizzare un intervento di riacquisto del credito ipotecario efficiente, senza spese superflue e con fiscalità efficiente, comunque in ambito regolato e vigilato, esistono e sono dotati anche di mezzi finanziari sufficienti a sopperire alle carenze temporanee.

Un imprenditore che aveva due società, di cui una incagliata ma contente un immobile di famiglia di valore importante e a cui era affettivamente legato, non è riuscito, da debitore, a mettersi d’accordo coi creditori ipotecari, come spesso succede. Raramente le banche possono concedere sconti ai debitori, specie in presenza di garanzie personali anche se incapienti. Però l’imprenditore ha finanziato a soggetti terzi con strutture adeguate il riacquisto del credito (a forte sconto sul valore del debito), per metà con finanza esistente e per metà coi flussi futuri della seconda società. Ed è riuscito, in pochissimi mesi, a recuperare e proteggere da azioni esecutive l’immobile e a liquidare in bonis la società incagliata.

Nello stesso tempo ha liquidato, indirettamente e con il concorso e il supporto finanziario di terzi, il sistema bancario con il medesimo valore che costoro avrebbero realizzato in una procedura concorsuale, solo molto prima (sei mesi invece di cinque anni) e senza le spese accessorie di procedura, che riducono drammaticamente i rimborsi anche dei creditori privilegiati. Insomma, una soluzione positiva anche per l’istituto di credito, non solo per il debitore. E a costi inferiori, ad esempio, ad un concordato.

Sapere organizzare e realizzare questo tipo di processi, avere le persone e le strutture giuridiche corrette ed efficaci per analizzare e risolvere questo tipo di problema, è cosa di grande utilità per molti: aiuta a eliminare e smobilizzare in maniera realmente definitiva, un pezzo alla volta, le risorse bloccate nei crediti deteriorati di banche grandi e piccole, rimettendo in circolo finanza e lavoro.